SOBRE O CUB
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO
A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõem sobre as incorporações imobiliárias, autorizou o BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO a firmar convênio com a ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, para a elaboração de Norma que estabelecesse critérios para: definir, qualificar, quantificar e precificar as unidades residenciais.
A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõem sobre as incorporações imobiliárias, autorizou o BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO a firmar convênio com a ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, para a elaboração de Norma que estabelecesse critérios para: definir, qualificar, quantificar e precificar as unidades residenciais.
Surgiu então a NB – 140 em 1965, denominada “Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio”, já incorporando dispositivos da Lei 4 864/65.
Muito embora a própria legislação estabelecesse a possibilidade de atualização periódica, a primeira revisão entrou em vigor em 1992 onde foram atualizados os acabamentos dos projetos-padrão da NB 140:1965 sem mexer nos projetos básicos da década de 60; foram introduzidos novos lotes básicos de insumos.
Importante notar que a Norma de 1992 contemplava apenas unidades habitacionais, multifamiliares, de 2 e 3 dormitórios (apartamentos, portanto). Com a revisão em 1999 da NBR 12.721, que entrou em vigor em 2000 (Emenda nº 01), definiu-se a ponderação dos insumos para se calcular o CUB para unidades residenciais unifamiliares, salas comerciais e construções industriais.
Com a Emenda Nº 01, de março de 2000, os Sinduscon’s estaduais passaram a calcular os CUB’s Comercial Salas e Lojas, Comercial Andares Livres, Galpão Industrial e Casa Popular de 01 Quarto. Os CUB’s Comerciais apresentavam 12 valores cada, dos quais também eram calculados valores médios. Já os CUB’s Galpão e Casa Popular possuíam apenas um valor cada, por não haver necessidade de variações nos projetos-padrão.
Em agosto de 2006 concluiu-se a maior revisão pela qual a NBR 12.721 já passou. Foram mantidos os conceitos teóricos básicos anteriores, porém apresenta profundas alterações em seu conteúdo, em virtude da sua obrigatória adaptação ao disposto na legislação e aos novos padrões arquitetônicos, estruturais e de instalações praticados no mercado imobiliário. Foram refeitos os projetos-padrão sem que permanecesse qualquer semelhança com os projetos anteriores. O projeto-padrão Residencial passou a ter 8 valores que formam o valor do CUB médio apresentado para Santa Catarina. Foram introduzidos projetos-padrão para Prédio Popular e Projeto de interesse Social (PIS).
Enquanto que a Norma destina-se a disciplinar as incorporações imobiliárias, implantando regras que permitam a definição inconfundível da unidade autônoma e da edificação em si, o CUBm (Custo Unitário Básico médio) serve como parâmetro na determinação dos custos de imóveis.
Por muitos anos o CUBm vem sendo usado como indexador de contratos de compra e venda, especialmente após 1987, quando foram estabelecidos os critérios operacionais, proporcionando uma operacionalização completamente auditável, transparente e visando conferir um grau muito maior de credibilidade.
METODOLOGIA
Para a definição dos materiais componentes da “cesta básica” e da sua respectiva participação em cada um dos 8 (oito) tipos de edificações consideradas, foram utilizados projetos completos, apropriados os quantitativos, concluídos os orçamentos, traçadas as curvas ABC e então definidos os 25 (vinte e cinco) materiais, as 02 (duas) categorias profissionais, 01 (um) equipamento e custo administrativo (engenheiro) que tem seus preços pesquisados para a apuração do CUB Residencial. Os demais CUBs calculados seguem a mesma definição.
Importante ressaltar que cada insumo utilizado para o cálculo do CUB, constante da Norma, representa uma família, pois são muitos os insumos empregados em uma obra de construção civil. As pesquisas dos preços dos insumos são efetuadas através de fax e telefone, em lojas, representantes, revendedores, distribuidores e fabricantes de materiais de construção; nas empresas construtoras, associadas ou não aos Sindicatos regionais que participam da pesquisa e em empresas de locação de equipamentos.
São pesquisados preços “de prateleira”, CIF na Grande Florianópolis, com o maior número de fornecedores possíveis. Os valores de mão de obra são pesquisados pelos Sindicatos de Blumenau, Chapecó, Criciúma, Florianópolis, Itajaí, Joinville, Lages e Balneário Camboriú adotando-se como parâmetro de ponderação da participação de cada um deles a área construída nas principais cidades da base territorial de cada um, informada pelo CREA.
O tratamento estatístico / processamento do CUB é feito por um programa desenvolvido com base na NBR 12.721 e que adota como critérios estatísticos – trimédia para tratamento das amostras de materiais e média ponderada expurgada com desvios-padrão variáveis para mão-de-obra.
O CUBm, habitualmente divulgado pelos meios de comunicação, representa a média aritmética dos 8 (oito) CUB’s Residenciais calculados para cada um dos projetos-padrão dessa modalidade. Da mesma forma se processa o cálculo do CUB Médio das demais modalidades.
O processamento e análise do CUB é feito no SINDUSCON/ FLORIANÓPOLIS e acompanhado pela DIRETORIA DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA.
Muito embora a própria legislação estabelecesse a possibilidade de atualização periódica, a primeira revisão entrou em vigor em 1992 onde foram atualizados os acabamentos dos projetos-padrão da NB 140:1965 sem mexer nos projetos básicos da década de 60; foram introduzidos novos lotes básicos de insumos.
Importante notar que a Norma de 1992 contemplava apenas unidades habitacionais, multifamiliares, de 2 e 3 dormitórios (apartamentos, portanto). Com a revisão em 1999 da NBR 12.721, que entrou em vigor em 2000 (Emenda nº 01), definiu-se a ponderação dos insumos para se calcular o CUB para unidades residenciais unifamiliares, salas comerciais e construções industriais.
Com a Emenda Nº 01, de março de 2000, os Sinduscon’s estaduais passaram a calcular os CUB’s Comercial Salas e Lojas, Comercial Andares Livres, Galpão Industrial e Casa Popular de 01 Quarto. Os CUB’s Comerciais apresentavam 12 valores cada, dos quais também eram calculados valores médios. Já os CUB’s Galpão e Casa Popular possuíam apenas um valor cada, por não haver necessidade de variações nos projetos-padrão.
Em agosto de 2006 concluiu-se a maior revisão pela qual a NBR 12.721 já passou. Foram mantidos os conceitos teóricos básicos anteriores, porém apresenta profundas alterações em seu conteúdo, em virtude da sua obrigatória adaptação ao disposto na legislação e aos novos padrões arquitetônicos, estruturais e de instalações praticados no mercado imobiliário. Foram refeitos os projetos-padrão sem que permanecesse qualquer semelhança com os projetos anteriores. O projeto-padrão Residencial passou a ter 8 valores que formam o valor do CUB médio apresentado para Santa Catarina. Foram introduzidos projetos-padrão para Prédio Popular e Projeto de interesse Social (PIS).
Enquanto que a Norma destina-se a disciplinar as incorporações imobiliárias, implantando regras que permitam a definição inconfundível da unidade autônoma e da edificação em si, o CUBm (Custo Unitário Básico médio) serve como parâmetro na determinação dos custos de imóveis.
Por muitos anos o CUBm vem sendo usado como indexador de contratos de compra e venda, especialmente após 1987, quando foram estabelecidos os critérios operacionais, proporcionando uma operacionalização completamente auditável, transparente e visando conferir um grau muito maior de credibilidade.
METODOLOGIA
Para a definição dos materiais componentes da “cesta básica” e da sua respectiva participação em cada um dos 8 (oito) tipos de edificações consideradas, foram utilizados projetos completos, apropriados os quantitativos, concluídos os orçamentos, traçadas as curvas ABC e então definidos os 25 (vinte e cinco) materiais, as 02 (duas) categorias profissionais, 01 (um) equipamento e custo administrativo (engenheiro) que tem seus preços pesquisados para a apuração do CUB Residencial. Os demais CUBs calculados
Importante ressaltar que cada insumo utilizado para o cálculo do CUB, constante da Norma, representa uma família, pois são muitos os insumos empregados em uma obra de construção civil. As pesquisas dos preços dos insumos são efetuadas através de fax e telefone, em lojas, representantes, revendedores, distribuidores e fabricantes de materiais de construção; nas empresas construtoras, associadas ou não aos Sindicatos regionais que participam da pesquisa e em empresas de locação de equipamentos.
São pesquisados preços “de prateleira”, CIF na Grande Florianópolis, com o maior número de fornecedores possíveis. Os valores de mão de obra são pesquisados pelos Sindicatos de Blumenau, Chapecó, Criciúma, Florianópolis, Itajaí, Joinville, Lages e Balneário Camboriú adotando-se como parâmetro de ponderação da participação de cada um deles a área construída nas principais cidades da base territorial de cada um, informada pelo CREA.
O tratamento estatístico / processamento do CUB é feito por um programa desenvolvido com base na NBR 12.721 e que adota como critérios estatísticos – trimédia para tratamento das amostras de materiais e média ponderada expurgada com desvios-padrão variáveis para mão-de-obra.
O CUBm, habitualmente divulgado pelos meios de comunicação, representa a média aritmética dos 8 (oito) CUB’s Residenciais calculados para cada um dos projetos-padrão dessa modalidade. Da mesma forma se processa o cálculo do CUB Médio das demais modalidades.
O processamento e análise do CUB é feito no SINDUSCON/ FLORIANÓPOLIS e acompanhado pela DIRETORIA DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA.
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Acesse o link abaixo para saber a variação do CUB (SC).
CUB / SC - CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DE SANTA CATARINA
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Fonte: Sinduscon - Florianópolis (SC).
Édison Soares